Prêt hypothécaire entre particuliers : ce que dit le droit français.

1. Le monopole bancaire et la notion de prêt occasionnel

Le Code monétaire et financier réserve aux établissements de crédit les opérations de banque effectuées « à titre habituel » (articles L. 511-5 et suivants). Un particulier peut donc prêter, mais pas de façon répétée et professionnelle : c'est le caractère habituel, et non le montant, qui fait basculer l'opération dans le monopole bancaire.

En pratique, cela impose une discipline : des opérations ponctuelles, documentées, sans démarchage du public. C'est exactement pour cette raison qu'une plateforme de mise en relation privée ne peut pas fonctionner comme une place de marché ouverte affichant publiquement des demandes de financement.

• Prêt occasionnel entre parties identifiées : autorisé.
• Activité de crédit répétée : réservée aux établissements agréés.
• Appel public à l'épargne : interdit hors cadre réglementé.

2. Pourquoi l'acte notarié est indispensable

Une hypothèque ne peut être constituée que par acte authentique, reçu par un notaire, puis publiée au service de la publicité foncière. Sans cette double formalité, il n'y a pas de garantie réelle opposable aux tiers : il ne reste qu'une reconnaissance de dette.

L'acte notarié apporte un second avantage décisif au prêteur : il a force exécutoire. En cas d'impayé, le créancier n'a pas besoin d'obtenir d'abord un jugement au fond pour engager la réalisation de la garantie.

3. Le rang de l'hypothèque détermine la sécurité réelle

L'hypothèque de premier rang prime sur toutes les inscriptions postérieures lors de la distribution du prix de vente. Un prêteur en second rang n'est servi qu'après désintéressement complet du premier — ce qui, sur un bien déjà lourdement financé, peut réduire son recouvrement à peu de chose.

L'état hypothécaire, demandé par le notaire avant la signature, révèle les inscriptions existantes. C'est la pièce à lire avant toute décision.

4. Le taux d'usure plafonne la rémunération

Un prêt entre particuliers reste soumis au taux d'usure applicable à sa catégorie. Un TAEG supérieur au plafond expose le prêteur à la restitution des intérêts excédentaires, voire à des sanctions pénales pour prêt usuraire.

Le TAEG intègre les intérêts mais aussi les frais indissociables de l'octroi du crédit : il se calcule avant de fixer le taux nominal, pas après.

5. Fiscalité et formalisme déclaratif

Les intérêts perçus par un prêteur particulier sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique, avec option possible pour le barème progressif. Ils se déclarent l'année suivant leur encaissement.

Un prêt d'un montant significatif doit par ailleurs être déclaré à l'administration fiscale via le formulaire de déclaration de contrat de prêt, généralement joint à la déclaration de revenus.

6. Le rôle exact d'une plateforme de mise en relation

Une plateforme qui se limite à mettre en relation deux parties vérifiées, sans manier de fonds, sans délivrer de conseil en investissement et sans rédiger d'acte, n'exerce ni l'activité d'intermédiaire en opérations de banque, ni celle de conseiller en investissements financiers.

La frontière se tient dans trois interdits : aucun fonds ne transite par la plateforme, aucune recommandation personnalisée n'est délivrée, aucune sollicitation publique de l'épargne n'est faite.